Seriál: Jak jsme kupovali starý dům II

18.01.2018

Díl 2.

Peníze

Tenhle článek je spíš praktickej, než zábavnej, ale jsou to přesně ty informace, který bych ráda věděla předem a tak Vám je napíšu.

Hledali jsme na stránkách realitních serverů, to znamená Sreality, iDnes reality a další podobný. Pak jsem zjistila, že cena za takovou inzerci je dost vysoká a realitky tam dávají jen výběr toho, co mají v nabídce, takže se vyplatí prohlížet přímo stránky jednotlivých realitních kanceláří. Jsou jich mraky a bylo to nepřehledný, tak jsme si jich vybrali asi 40, každej si vzal dvacet a prohlíželi jsme to. Taky jsme se snažili ověřit jejich serióznost na netu, podle recenzí, zkušeností, diskuzí. Pravda je, že někteří makléři vypadali trochu nedůvěryhodně. Náš kamarád, kterej s námi občas jel, to okomentoval slovy: "Když makléř přijede v bavoráku, nemůžu si pomoct, ale nějak mu nevěřím." Zrovna mi volal makléř od domu, kam jsme právě jeli a povídám "Ano, už jsme skoro tam. Ano, počkáme. Černý porsche, jasně..." 

Od začátku jsme se přikláněli ke koupi přes realitní kancelář, nebo realitního makléře, kterýho nám doporučili kamarádi, protože koupit dům přímo od majitele nám připadalo příliš riskantní. Koukali jsme i na stránky jako bezrealitky.cz, nebo spechato.cz, ale ceny tam většinou byly mimo naše možnosti. Nakonec jsme kupovali u malé realitní kanceláře (Nova reality) a služby byly velmi dobré. Makléřka vyřídila spoustu papírování za nás (třeba obíhání katastru na poslední chvíli, daňové přiznání...) Velké realitky kolikrát tolik služeb ani nenabízejí (protože už jsou velké a nemusej se tolik snažit udržet na trhu, což zní logicky).

Původně jsme hledali dům do třech milionů. Jenže během hledání se podmínky přidělování hypoték radikálně změnily. Když jsme si pak jeden dům vybrali a nechali si udělat scoring u banky (prostě oslovíte banku vy, nebo Váš finanční poradce a ona  Vám  ho  udělá), zjistili  jsme,  že  horní  hranice  na  kterou  dosáhneme,  je         2 600 000. Kdyby jsme oba pracovali, byl by vyšší, ale jsem na mateřský, takže můj příjem je 7500,-. Ten dům stál přesně tolik a majitel nechtěl slevnit ani prd. A to byly popraskaný radiátory, voda z nich už půl roku vyteklá na podlahu, nefunkční kotel a vana ve sklepě. Ve sklepě, kde nám plíseň řekla čau, když jsme tam vlezli. Byl to spíš takovej vydlážděnej kout s vanou, a celý to trochu připomínalo místo na rozpouštění mrtvol v kyselině, ale říkali jsme si, že po rekonstrukci by to mohlo bejt docela útulný. A taky tam byly starý okna, kterýma hrozně foukalo. Tak jsme ho nevzali. Než jsme našli náš dům, náš scoring klesnul o dalších 100 000, protože hypotéky se dál zpřísňujou, zatímco ceny nemovitostí stále stoupají.

S klesající cenou, kterou jsme schopni zaplatit, se mění i lokalita hledaného objektu. Vzdálenost od Prahy se zvětšuje, jsme ochotni hledat až v Mšeckých Žehrovicích, což je mimochodem opravdu krásná obec s vyjímečnou energií a atmosférou. Lokality, které navštěvujeme, si ověřuji v diskuzích, zakládám na Fléru kluby a ptám se, jak se lidem v té které obci žije. Jezdíme na výlety do okolních vsí a měst jen tak, i když tam není zrovna nic v nabídce, abychom si udělali obrázek o prostředí. Mám v plánu se tam třeba i na pár dní ubytovat a nasát tak atmosféru místa. Vždyť jak se dozvíte, že se Vám tam bude dobře žít, když jste tam nestrávili ani den? Ale nakonec to neuskutečním ani jednou, penziony se v těchle malých obcích moc nevyskytují a já se zas tak moc nesnažím. Ubytovávat se někde takhle na chvilku s mrňousem je pro mě příliš náročný.

Počítejte s tím, že v současnosti už si nepůjčíte od banky sto procent kupní ceny, ale 90, nebo taky 80 i míň. O tom rozhoduje banka, pokud tedy dobrovolně nechcete tu nižší sazbu. Čím víc procent si chcete půjčit, tím vyšší splátky platíte. Minimálně deset procent kupní ceny ale musíte mít v hotovosti. Což je u domu za 2 500 000,- 250 000. A to není zdaleka všechno.

Než řeknete, že dům chcete, můžete se ještě pokusit ukecat nějakou slevu. Nebojte se toho, většinou jsou připravení něco slevit. Zeptejte se třeba, jestli uvedená cena je pevná, nebo je možnost s ní ještě pohnout. Upozorněte na nedostatky, které dům má a nedávejte hned najevo nadšení. Dejte si čas na rozmyšlenou v klidu doma, nebo i s kamarádama na poradě proberte výhody a nevýhody. Jasně, že konečný rozhodnutí bude na Vás, ale kamarádi mohou přinést nové pohledy a postřehy. Pozor taky na to, že dům může nabízet víc realitek za různé ceny. 

Můžete se setkat s pojmem exkluzivita. Exkluzivně nabízíme nemovitost...to znamená, že tahle realitka je jediná, kdo danou nemovitost nabízí a jinde byste ji najít neměli.

Jako první papírování po souhlasu že dům chcete, je předání rezervační smlouvy, kterou je dobré projednat s právníkem. Zaplatíte rezervační poplatek, jehož cenu se dozvíte (zeptáte se) když odsouhlasujete koupi. Jsou to další peníze, které potřebujete mít hned k dispozici. My platili 80 000,-. Jeli jsme kvůli podpisu znovu do domu a pečlivěji si ho prohlídli.

Nastává výběr banky, u které si vezmete hypotéku. My to svěřili finančnímu poradci, ale nakonec jsme si vybrali sami, protože jsme objevili výhodnější nabídku.

Raifka, kterou nám vybral poradce, už byla rozjednaná a poslali nám návrh smlouvy, nad kterým jsme strávili celý jeden velmi nepříjemný večer. Ano, podmínky hypotéky byly dost strašidelný, ale když hypotéku chcete, nejspíš Vám nezbyde, než je přijmout. Naštěstí ta druhá banka, kterou jsme nakonec zvolili, byla i v tomhle přívětivější (ale stejnak další nic moc večer). Následuje setkání se zaměstnancem Vámi vybrané banky, kde se smlouva detailně probere a vysvětlí. Počítá se ale tak nějak s tím, že jste ji četli, a víte o čem je řeč. Nebuďte ignoranti, je to důležitý. Podmínky se nejspíš pořád mění, tímhle nedoporučuju žádnou banku, jen chci apelovat na to, abyste hledali a vybrali si tu, která v rámci možností a v dané chvíli bude výhodná pro Vás. I když je to strašná otrava a nuda to číst. Ještě Vám pak napíšu stručnej postup co jsme kdy jak chronologicky vyřizovali.

Jak začnete s bankou jednat, ta pošle svého odhadce do baráčku a ten odhadne cenu. To je trochu zrada. Dům třeba kupujete za 2 600 000. Ale odhadce od banky ho odhadne jen na 2 300 000. Takže dostanete od banky pouze 90 % z 2 300 000 a zbytek kupní ceny, plus zmíněných 10 procent, což je v tomhle případě 230 000 musíte uhradit ze svýho. Plus zaplatit za odhad, což je nějakých 6500,-. Pokud se rozhodnete v týhle fázi banku změnit, zaplatíte za odhad znovu. Můžete mít kliku a nový odhadce odhadne cenu pro vás příznivěji. Anebo taky ne, je to risk. Anebo je tu možnost, že i s jinou bankou bude spolupracovat odhadce, který Vám dělal odhad minule, a vy se s ním pokusíte domluvit, aby byl shovívavější. A možná Vám taky slevní cenu za nový odhad.

My banku v týhle fázi změnili a Raifka se vztekala. Vyslechli jsme si, že...já už mám ale hotovou smlouvu...a já něvěděla, že vám jde o výši úroků...to není slušné, to teď měnit...no, hotová reklama "já tady sešívám a razítkuju a pánovi to pořád nestačí..."

Zároveň v tý době Vám pošle Vaše realitka kupní smlouvu na dům. Tu pokud možno předložte právníkovi a připomínkujte. To znamená, že podtrhnete věty, které se Vám nelíbí a napíšete jejich nové znění, nebo smlouvu doplníte, případně něco škrtnete.  My chtěli pár změn a realitka to respektovala, udělala změny ve smlouvě podle našich připomínek. Dali jsme právníkovi i smlouvu s bankou a byli jsme upozorněni na možná úskalí, ale banka žádný připomínky nepřijímá. Zkrátka ber, nebo nech ležet.

Nové překvapení. Lukáš zjistil, že část zahrady je obecní pozemek. Srovnal katastrální mapu s ortofoto na Googlu. Původní majitelé tedy zkontaktovali místní úřad a ten po  nás chtěl žádost  o  odkup  zmiňovaného  pozemku. Cena  měla  být   20 000 a o tu nám původní majitelé slevili. Tvrdili, že o tom neměli tušení, stejně tak makléřka. Zato banka, ta to věděla hned, že kus zahrady se nepočítá... Dokonce jsme se dozvěděli ze starých dokumentů, že část zahrady už se v minulosti od obce kupovala, jenže čísla pozemků na starých plánech byla úplně zmatená a i tvar pozemku byl nějak divný. Platí to, co je v katastru teď a přes to vlak nejede. A tak kupujem kus zahrady.

Nemalá částka je taky daň z nabytí nemovitosti, kterou platí kupující. Jsou to 4% z kupní ceny. Připravte si několik desítek až stovek tisíc, podle hodnoty domu. U domu za 2 600 000 to dělá 104 000.

Dále je třeba zařídit a zaplatit pojištění nemovitosti. Bez toho hypotéku nedostanete. To se dozvíte na schůzce s bankovním zaměstnancem.

Nakonec jsme platili nějaké menší položky, řádově v tisících, což jsou zápis do katastru a výpisy z katastru. Tak si nachystejte "drobný".

Vidíte, že při koupi domu je třeba mít na účtu nachystaný docela balík k okamžitému použití, abyste nebyli příliš pozdě zaskočeni nějakým placením. Není to jen o tom, že budete splácet každej měsíc hypotéku. Musíte mít našetřeno. Taky jsem absolutně jednohlasně pro nějakou rezervu na účtě, kdyby něco. Asi nejsem dostatečně velkej dobrodruh pro styl života z výplaty do výplaty. Nerada si půjčuju. Tak radši šetřím.

Tak tady pro dnešek skončíme a na příště nachystám čtení o jednom senzačním krásným domě, a proč jsme si ho nakonec radši nevybrali.

Pá, Kristýna